Закон о "гаражной амнистии" - Федеральный закон от 5 апреля 2021 года № 79-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

 Комментарий к Закону

По данным ФНС России, в Едином государственном реестре юридических лиц содержится информация о 36 902 юридических лицах, зарегистрированных в качестве гаражных (гаражно-строительных) кооперативов (ГСК).

5 апреля 2021 года Президент Путин В.В. подписал закон "О гаражной амнистии" - Федеральный закон от 05.04.2021 г. № 79-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

Новый закон позволит гражданам в течение пяти лет до 01.09.2026 г. бесплатно получить в собственность государственные и муниципальные земельные участки, на которых находятся их гаражи.

Под "гаражную амнистию" подпадают гаражи, возведенные до 30 декабря 2004 года (т.е. до введения в действие Градостроительного кодекса) в качестве объектов капитального строительства, а также некапитальные металлические гаражи, возведенные на выделенных и надлежащим образом оформленных земельных участках.

В настоящее время большое количество гаражей по всей стране существует неофициально, то есть не оформлено в установленном порядке, что не позволяет их владельцам защитить свои права, а также распорядиться этими объектами по своему усмотрению (продать, передать по наследству и т.п.) и вызывает ряд других проблем с эксплуатацией.

На сегодняшний день фактически не определены собственники значительного количества гаражей; не установлены лица, ответственные за их содержание и эксплуатацию, в том числе с точки зрения обеспечения безопасности населения.

В Российской Федерации было немало прецедентов, когда власти изымали землю гаражных кооперативов и отдельных гаражей под застройку, как правило, жилых домов. У фактических владельцев гаражей не было никаких документов, доказывающих право собственности. Компенсации выплачивали не всегда - и вполне законно: землю под кооперативы раздавали еще в советское время, часто это делали предприятия. Каких-то документов от этого не осталось. Когда гаражная амнистия вступит в силу, просто отбрать землю будет нельзя.

Одной из существенных проблем являются трудности с регистрацией права собственности членов гаражно-строительных кооперативов на гаражи. Как правило, это вызвано отсутствием документов о предоставлении земельных участков для строительства гаражей и на сами гаражи.

Смысл гаражной амнистии состоит в том, чтобы граждане, фактически использующие уже построенные гаражи, смогли по упрощенной схеме получить право собственности на землю и саму постройку. Будет у гражданина официальный документ - появится право наследовать, дарить, продавать и даже брать кредит под залог недвижимости.

Проблема с легализацией гаражных строений давно назрела. В законодательстве не было документа, регламентирующего деятельность гаражно-строительных кооперативов (ГСК), и определения понятий «Гараж» и «ГСК - гаражно-строительный кооператив». Многие вопросы строительства гаражей и оформления в собственность земельных участков под ними не были урегулированы.

Владельцы гаражей ранее не могли оформить в собственность машино-места, в том числе из-за отсутствия правоустанавливающих документов. Около 5 миллионов граждан имеют гаражи и земельные участки, но не могут ими распорядиться (продать, подарить и т.п.), потому что они не оформлены надлежащим образом.

Гражданам будут бесплатно предоставлены в собственность земельные участки.

При этом для гаражей, возведенных до введения в действие Градостроительного кодекса 30 декабря 2004 г. будет действовать особый, упрощенный порядок предоставления земельных участков, на которых они расположены.

"Гаражная амнистия" будет интересна владельцам строений, которые приобрели их до 2004 года, то есть членам ГСК (гаражно-строительных кооперативов), которые получили машиноместа в советский или постсоветский период, и продлится до 1 сентября 2026 года.

Согласно новому закону гражданин, использующий такой гараж, который является объектом капитального строительства, имеет право до 1 января 2026 года на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, на котором расположен гараж.

 Условия для бесплатного предоставление в собственность земельного участка, на котором расположен гараж:

• Земельный участок для размещения гаража был предоставлен гражданину или передан ему какой-либо организацией (в том числе с которой такой гражданин состоял в трудовых или иных отношениях) или органом власти.
• Гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, образован из земельного участка, предоставленного или выделенного иным способом гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, для размещения гаражей.
• Гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, распределены соответствующему гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение.

 Под гаражную амнистию попадают гаражи, отвечающие следующим требованиям:

• Постройка (капитальная с фундаментом), стоит отдельно, в гаражном кооперативе, во дворе. Постройка может иметь общие стены, крышу с другими подобными гаражами, стоящими рядом;
• Некапитальные металлические сооружения при условии, что земля была выделена гаражному или гаражно-строительному кооперативу именно под строительство гаражей и находится у ГК/ГСК в бессрочном пользовании, либо если право бессрочного пользования переоформлено в действующую аренду.
• Гараж построен до 30 декабря 2004 года;
• Гараж расположен на государственной или муниципальной земле;
• Земля под гараж предоставлена какой-либо организацией, в том числе бывшим работодателем (завод, фабрика, институт и т.п.), либо выделена иным образом.

 Чтобы получить права на земельный участок, на котором расположен гараж, нужны данные о погашении пая (части стоимости объекта) в гаражном кооперативе. Кроме того, требуются ранее полученное решение о распределении гаража, чеки о внесенных платежах за эксплуатацию, документы технической инвентаризации.

Закон предусматривает механизм оформления прав на земельные участки, на которых возведены частные гаражи, а также на машино-места, расположенные в коллективных гаражах.

Закон предусматривает для каждой конкретной ситуации свой перечень документов, которые гражданин должен приложить к своему заявлению о предоставления земельного участка.

При этом список дополнительных документов, необходимых для приобретения земли под гаражом, будут устанавливать региональные власти.

 Порядок "легализации" гаражей:

• Владелец гаража должен подать заявление, приложив к нему документы, подтверждающие право на строение и землю под ним.
• В первую очередь владелец гаража получит земельный участок на правах аренды.
• Далее следует оформить право собственности на сам гараж
• Оформить право собственности на землю, написав соответствующее заявление.

 Законом предусмотрены следующие документы, подтверждающие право собственности:

• Документ о выделении (предоставлении) земельного участка.
• Схема расположения земельного участка либо проект межевания территории.

 Кто имеет право оформить гараж в собственность:

• Нынешние владельцы гаражей по предъявлении необходимых документов, подтверждающих правомерность использования гаража
• Наследники граждан, которым были распределены участки под строительство гаража, смогут оформить права на эти объекты в рамках "гаражной амнистии".
• Граждане, которые приобрели гаражи у первоначальных владельцев, также смогут воспользоваться "гаражной амнистией" и оформить право собственности на земельный участок и гараж.

Предлагаемые меры сравнимы с «дачной амнистией», в рамках которой был упрощен порядок оформления в собственность садоводческих участков и находящихся на них строений.

Законом предлагается механизм, который позволит предоставить гражданам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых размещены их гаражи.

Закон предоставляет права на гараж гражданам, полностью оплатившим пай в гаражном кооперативе или получившим решение о распределении гаража на муниципальной собственности в свою пользу, а также своевременно вносил плату по счетам за эксплуатацию объекта.

Закон также позволит снести объекты или изъять их у тех, кто не сможет документально доказать, что платежи за эксплуатацию или паи на приобретение своевременно оплачивались.

Упрощение процедуры регистрации позитивно скажется на легализации строений законными владельцами.

Закон не позволит легализовать самовольные и стихийные постройки. В каждом конкретном случае в целом необходимо разбираться в условиях возникновения и основаниях строительства гаражных кооперативов

Предоставление гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для размещения гаражей осуществляется в порядке, установленном действующей главой V.1. Земельного кодекса «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Новым законом определяется перечень возможных документов, подтверждающих соответствующее право, которые предоставляются гражданином вместе с заявлением о предоставлении земельного участка.

 К заявлению может быть приложен один из следующих документов:

• договор о подключении гаража к сетям инженерно-технического обеспечения;
• договор об уплате коммунальных услуг в связи с использованием гаража;
• документы, подтверждающие исполнение со стороны гражданина обязательств по оплате коммунальных услуг;
• документ, подтверждающий проведение государственного технического учета или технической инвентаризации гаража, и другие.

 Предусматривается одновременный государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности — на гараж, возведенный до введения в действие Градостроительного кодекса, и на земельный участок под гаражом. Это будет осуществляться по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления, предоставившего указанный земельный участок. Соответствующее заявление должно быть подано уполномоченным органом в течение пяти рабочих дней с момента принятия им решения о предоставлении земельного участка гражданину. В случае если в указанный срок заявление не подано, гражданин вправе обратиться в орган регистрации прав самостоятельно.

Законом также предусматривается дополнительное полномочие органов МСУ, согласно которому размещение гаражей, не являющихся объектами капитального строительства (например, временных стоянок), будет возможно без предоставления земельных участков — на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Благодаря закону по различным оценка от 3,5 до 5 миллионов граждан получат возможность в течение пяти лет – до 1 января 2026 года зарегистрировать и получить право на использование земельных участков, на которых возведены гаражи.

Как и любая недвижимость, "узаконенный" (в т.ч. поставленный на налоговый учет) гараж будет облагаться налогом.

В Государственной Думе обещают, что при оформлении права собственности на гараж и связанный с ним земельный участок оплачивать государственную пошлину гражданам не придется — заявление о постановке на кадастровый учет и регистрации подаст орган государственной власти или орган местного самоуправления. Не потребуется уплата госпошлины, даже если потребуется провести кадастровые работы для постановки на учет.

 Под "гаражную амнистию" не попадают:

• гаражи-ракушки, не являющиеся капитальными сооружениями;
• металлические некапитальные гаражи;
• гаражи, находящиеся на территории СНТ (садоводческих некоммерческих участков);
• гаражи на участках, выделенных под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
• подземные гаражи;
• гаражи в многоэтажках и офисных комплексах;
• гаражи, построенные после 30 декабря 2004 года.

 Ко второму чтению была одобрена поправка, распространяющая «амнистию» на земельные участки под «сваренными» металлическими (некапитальными) гаражами, если земля под ними была выделена гаражному или гаражно-строительному кооперативу именно под строительство гаражей и находится у ГСК в бессрочном пользовании, либо если право бессрочного пользования переоформлено в действующую аренду.

При этом так называемые «ракушки» под действие закона не попадают.

Напоминаем, что срок действия «гаражной амнистии» установлен до 1 сентября 2026 года.